与沢翼

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仁奈が生まれた家。美蘭は初めてのタイ。

2024/08/02に公開King Power Mahanakhon タイ

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今週は月曜日に40万ドルだけ米国債（30年）を追加。残高1720万ドル（現在レートで約25.7億円）。全体だと405,583.28 SGD（≒ 303,758.80 USD ≒ 約4500万円）の含み益に転じた。米国債価格が少しずつ上がってきているので買いは控え、しばらく様子見ムード。

2024/08/02に公開USA 指定なし

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1

今週は米国債（30年）を100万ドル追加残高1680万ドル（25.8億円）ドル円が1円動くと1680万円増えたり減ったりします。ただ私は円を使わないので円安・円高は直接的に関係なくて、参考程度に見ているに過ぎません。円安基調であれば将来日本の資産に投資しやすくなるけどね。

2024/07/26に公開United States アメリカ合衆国

0.34%

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4

今週は60万ドル分の米国債（30年）を追加。残高は1580万ドル（約24.9億円）。来週も買っていきます。

2024/07/20に公開United States アメリカ合衆国

0.31%

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妻が行きたいと言ったのでブルガリの宝石に行ってきました。ここの隣にアマンが進出するかも。レジデンスもできたら激熱ですね。値上がりしそう。

2024/07/14に公開Hoseki アラブ首長国連邦

2.03%

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ドバイ15戸目の売却が完了しました。23戸買ったうち15戸売却済み。ドバイの残りは8戸となりました。東南アジアと日本で18戸が残りで、計26戸が合計残です。昨日は Sunrise Bay というドバイハーバーの最上階の物件を490万AED（本日のレートで約2.12億円）で売却となりました。いつもお世話になっているDrivenの皆様、バイヤー様、本当にありがとうございます。購入 2,961,888 AED（購入時の為替レートで約8600万円）売却 4,900,000 AED（本日レートで約2.12億円）ドル（AED）ベースだと +65% 円ベースでは +146% 売却益以外に保有期間中の賃料収入もプラスとなりました。これで私の持っていたドバイの海周辺の物件は全て売れてしまいました。残りはダウンタウンがメインです。

2024/07/12に公開Driven Properties アラブ首長国連邦

1.2%

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9

ドバイ14戸目の売却が完了。昨日、Grandeという物件の6907号室を560万AED（現在レートで2億4633万円）で売却してきました。現地通貨（ドル）ベースだと+40％。円換算だと約1.15億円で買ったものが約2.46億円で売れましたので+112%（2.12倍）の +1.31億円という結果です。こちらも自力で売りました。

2024/07/10に公開Downtown Dubai アラブ首長国連邦

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米国債40万ドル追加。残高1520万ドル（約24.4億円）

2024/07/08に公開United States アメリカ合衆国

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火、水、金と米国債を60万ドル追加。残高1480万ドル（約23.8億円）。金利が下がるまで5年、10年とかかっても仕方ないです。このシンプルな作業を繰り返し増やしていきます。株に比べ非効率でちょっとは悲しくなりますけどね。今は体力を温存です。来るべきときに備えます。

2024/07/06に公開United States アメリカ合衆国

0.34%

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金利が上がってきたので購入を再開。40万ドル追加して残高は1420万ドル（約22億8千万円）。利回り4.3％より上である間は少しずつ購入を続ける予定です。

2024/07/01に公開United States アメリカ合衆国

0.19%

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1

ドバイで建築中だった最後の物件（Grande 6907）の登記が完了。これで未完の物件はなくなり、全て竣工済みとなりました。ただ、鍵の引き渡しはまだ先なので、それまでに売れたらいいな。私は、オフプラン（計画段階への投資）がメインだったので、本当に長い時間がかかりました。よく頑張った。

2024/06/28に公開Downtown Dubai アラブ首長国連邦

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1

ドバイの銀行の付き合いで何か投資して欲しいということだったので Abu Dhabi Crude Oil Pipeline という国営会社（アブダビ国営石油会社100％出資子会社）の債券222,000ドル分購入してみました。額面利率は4.6%ですが9.875％の割引きでしたので実質5.1％の利回り。満期は2047年。23年後償還の長期社債。

2024/06/28に公開Abu-Dhabi アラブ首長国連邦

0.35%

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昨日、Vida Residences Dubai Marinaという物件の4002号室を約2億1275万円で売却しました。 220万AED（当時の為替レート1AED＝約29円にて6380万円）で買ったところ、490万AED（本日の為替レート1AED=43.42円にて約2億1275万円）での売却となりました。現地通貨ベースで2.22倍（+122%）為替差益を考慮すると3.33倍（+233%）利益は+1億4895万円です。この物件は自力で売りました。バイヤーさんはロシアの方です。これでドバイの売却13戸目が完了し、残り10戸となりました。ドバイ以外だと18戸残っていますので、全体ではまだ28戸が残りです。すべて売り尽くすにまだ先は長いですが、私は不動産に巡り会えて本当に良かった。個人でもこれだけ量をこなせばノウハウも付いてきますね。

2024/06/25に公開Vida Dubai Marina & Yacht Club アラブ首長国連邦

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今週は40万ドル分の米国債（30年）を追加しました。金利が上がらないので、購入意欲は減退しています。ここから下がるようなら追いかけません。ちなみに、購入手数料が2.4bp（0.024%）くらい必要なのでオンラインで確認できる30年債利回りよりは常に低くなります。残高は1380万ドル（≒21億94百万円）

2024/06/21に公開USA 指定なし

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「コラム」今気になっている3つのこととっても長いですが、後半にコラムを書きました。興味ある方だけ読んで下さい。前半は米国債の私のポートフォリオについての説明です。 ◇ポートフォリオについて一昨日（決済は昨日）20万ドル分の米国債（30年）を追加しまして、残高は1340万ドル（21億円）になりました。これまでに1291万2475ドル（画像3枚目の Sub Total）を払い込んで、現在、1300万3625ドルの時価を持つ状態です（画像1枚目の Market Value をすべて足す）。 Market Value は、前日終値ベースのBIDプライス（買い指値の最良気配）で表示されるので、相場が急変しなければ、概ね、この時価で売ることができますが、満期まで持てば、1340万ドルになって返ってくるという感じです。時価（1300万3625ドル）と額面（1340万ドル）の差額が、償還差益（39万6375ドル）となります。とは言っても、償還益は30年弱後の話なので、考えてもあまり意味はないですね。現状の含み益は、たったの 9万1150ドルだけ。そして、先週、たまたま金利が下がったため、含み益に転じただけで、これまでのところ、エブリタイム含み損でした。ちなみに、5月15日（受け取りは5月16日）に、含み損となっている方の4％利率（500万ドル+20万ドル）から、計10万8750ドルの初回クーポンをもらってあるのと、昨年10月～12月までに普通社債（一部米国債）からキャピタルゲインを約13万ドル得ているので、およそ24万ドルは別途で、回収済みです。そのため、4％利率の方の含み損（約22万ドル）も特に気にはなっていません。債券投資はインカムがメインで、時間が経過するほど、クーポン（利子）の回収が進んでいきますので、損益分岐点（ブレークイーブンポイント）が下がっていきます。債券の場合に損益分岐点が下がるという意味は、金利上昇に耐えられる範囲が広がるということです。つまり、金利が上がって含み損が大きくなってもインカムでカバーしていけます。だいたいですが、30年金利が4.5％、これが、現状の損益分岐点（±０）くらいですね。4.5％を上回ると投入金額に対する時価は評価損となり、下回れば評価益がプラスとなります。そして、次は8月15日に、前回の520万ドルではなく、後から追加したグループ820万ドルの方から半期分のクーポンが入ってきます。回収された利子は時価ではなく、確定の話なので、持久戦で耐えていけば、ブレークイーブン金利は少しずつ上がっていきます。ですから、米国債投資というのは、とにかく何もせず寝て待つというのが有効な戦略です。ちなみに、まだまだ追加していく予定でしたので、この局面で金利が下がってしまい、含み益に転じてもあまり嬉しくはない状況です。買う局面に限れば、金利は高い方が良いです。ただ、再度インフレが再燃しないとも限らないし、潜在成長率が上がって中立金利が高まった新状態とやらが本当の話なら、再び金利は上がっていく可能性がありますので、少し休んでまた考えようと思います。 ◇コラム私は、今、気になっていることが3つあります。 1つ目が、歴史上最長となっている逆イールドについてです。これは「短期金利で調達したお金を長期金利で運用すると逆ザヤとなって損が出る」という話です。たとえば、3％で集めて4％で運用できれば、1％のリターンが出せていたところ、5％で集めて4％で運用し1％損するみたいな状態が今の逆イールドというわけです。この状態ですと、顧客から資金を預かって運用する金融機関は調達コストが上がっているのに対して、運用益から得られる利潤が低下する傾向にあります。これまでの歴史を見ると、逆イールドは「景気後退の強い予兆」とされてきましたが、今回、予兆はこれまでのところ実現していないし、今回は予兆にすらならないのではないかと一部では解釈されています。その解釈の理由としては、強烈なインフレが、コロナやウクライナ戦争といった特殊事情によって突然やってきたことを原因として、それを封じるためにFRBが政策金利を急騰させたことで起きたものであって、景気サイクルを原因とした逆イールドではないから、という説明です。確かに、私も景気サイクルからきた逆イールドではないと思うのですが、結果として起きているこの逆イールドが長く続いた場合、今後、悪影響が本当に及ばないのかということが気になっています。農林中金の損失見通しの話や、シルバーゲート銀行の破綻の話を見たとき、改めて思いました。銀行は人様のお金を運用してるんだ、ということです。これは当たり前といえば当たり前ですが、自己資本を運用する場合と、他人資本を運用する場合とでは、リスクが比にならないのです。たとえば、私は個人で、かつ、元々融資を好まないため、持っている範囲のお金だけ運用しており、調達コストという概念自体が存在しません。調達コストがゼロのため、運用サイドの方だけ考えればよい。ここで文字数制限に達したので、続きが気になる方は、私のXから全文をご覧下さい。宜しくお願いします。

2024/06/15に公開United States アメリカ合衆国

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私の東京の家、今なら7億円ぐらいで売れる可能性もあると業者さんに言われたので調べてみたところ、確かに、めっちゃ値上がりしてる気がします。 1年くらい前に、広告を見たときは平米500～600万円ぐらいでリストされてましたが、現在は、平米700～1000万円ですね。私のもそうですが、角部屋でコーナーが丸くなってる部屋は、特に高いらしいです。もちろん、これはリスト（売り手のオファー）価格なので、この価格で成約することはまずなくて、ほぼ必ず価格交渉が入り、成約（実売価格）は下がるはず。ただ、それでも、画像4枚目は私が買ったときの値段（3.68億円）で、平米単価にすると368万円でしたが、今思うと激安ですね。1－2年後くらいに私も売却かけようと思います。まぁ、そのときは暴落してるかも。

2024/06/12に公開パークコート赤坂檜町ザタワー日本東京都

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先日、パークコート赤坂檜町ザ・タワーの固定資産税を支払いました。私が日本で唯一持っている物件です。年381,900円（2,427ドル）。安いですね。ドバイのクレジットカード（ドルベース）で決済してるので、円安はこういう場面で有難いです。そして、共益費と修繕積立金としては64,290円が三井から毎月引き落としされているので、年だと771,480円（管理費）。上記の固定資産税と、この管理費を合わせると、計1,153,380円が、この物件を維持するための年間総コストです。他方、源泉徴収後の家賃収入が月875,380円（年10,504,560円）あって、そこから上記総コストを引くと、年の純利は9,351,180円だと分かります。ちなみに、頂いている家賃としては、実際、月額110万円ですが、非居住者所有物件は20.42%（224,620円）が天引きされるルールなので、借主さんから私へは、875,380円を送ってもらい、残りの224,620円は、私の代わりに納税してもらっています。

2024/06/12に公開東京都港区赤坂日本東京都

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一昨日40万ドル、昨日20万ドル、先ほど20万ドル、計80万ドル分の米国債（30年）を追加しました。残高は1320万ドル（20.7億円）。今日はCPIからのFOMCです。見どころ満載。金利は、どうなるかな。全然、分からない。

2024/06/12に公開USA 指定なし

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2024/06/11に公開- 指定なし

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「売却12戸目」残り29戸昨日、52 42というドバイマリーナの物件（110平米）を300万AED（1.28億円）で売却しました。現地通貨ベース（UAEはドルペッグ制のため事実上ドル建て）の利益が+795,112AED＝21.6万ドル（+36％）。為替差益を考慮した円評価だと、約6400万円で買ってあった物件が1億2800万円で売れた形ですので、ちょうど2倍です。キャピタルゲイン以外に保有期間中の賃料収入がプラスとなりました。今回もスニル、山崎さんに大変お世話になりました。いつも、ありがとうございます。ドバイ不動産のご購入は、APEXさんに是非ご相談下さい。 ▽お問い合わせ用の LINE はこちらです。 https://lin.ee/rkLqFIw IDは、アットマークapex-capital ※オフプラン（数年後に完成するプレセール物件）を買う場合、仲介手数料はかかりません。

2024/06/07に公開Emaar Business Park アラブ首長国連邦

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