与沢翼

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昨日、今日と20万ドルずつ米国債（30年）追加。残高1240万ドル（19.3億円）。今週は長期金利が下がってきて購入が非効率になっています。ただ、明日の雇用統計、来週水曜のCPIでさらに低下する可能性もなくはないので感情は排して買う。有利な日もあれば不利な日もあるけど最後に平準化されるのでOK。

2024/06/06に公開USA 指定なし

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残すところEmaarは9戸になりました。購入金額ベースだと3680万AED(約15.6億円)が残高。売却時に実現する含み益は計上されていません。他のデベロッパーがあと3戸でドバイ残12戸、他の国が残18戸で、計30戸家が残ってます。来年から東南アジアを売っていく。

2024/06/06に公開Dubai, United Arab Emirates アラブ首長国連邦

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今日は夫婦で🍸️奥さん、かわいい

2024/06/06に公開- 指定なし

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来月には1歳か。ついこの間、生まれた気がする。早いね。

2024/06/04に公開- 指定なし

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「コラム」債券と株を比較してみよう。昨日、今日と20万ドルずつまた米国債（30年）を追加しました。残高は1200万ドル（18.6億円）です。まず、インカム面から見た株の利点は「増配」にあります。インカムの額自体が増えるというのは債券にはありえないことです。ちなみに、不動産でも家賃相場が上がることは普通にあって、これは「増配」に相当します。こうした家賃や一株配当額が増えれば、取得価格基準で見たときの利回りは、たとえば、10％とかになることもあります。私のドバイの物件でも、購入価格が安かった割にその後、賃料相場が上昇したため、新築なのに利回りが12.5％を記録していた物件がありました（アドレスビーチリゾート、売却済みですが）。インカムで見たときに、株式の増配や家賃の上昇という現象はとても魅力的です。たとえば、現在の配当利回りが3％でも、7年後は、取得利回りが10％になっているということが普通に起こります。インカムの増加という現象は、債券サイドから見ると羨ましい話です。では、インカム面から見た債券の利点はと言うと、「減配がない」ことです。債券の中でも、特に国債であれば、財政が赤字であろうと（企業で言えば配当原資としての内部留保や純利益がない場合でも）、額面利率は必ず払ってもらうことができます。ちなみに、米国では手続き上のミスで20世紀に支払い遅延が生じた以外ではデフォルトは起きていないそうです。話が少し逸れますが、デフォルトにも種類がありまして、支払い能力はあるけれど、手続き上、法律上、その支払いができなかったという話なのか、支払い能力がそもそもないのか、といった違いは把握する必要があります。国は、通貨を発行できる（具体的には、国債を中央銀行に引き受けさせることができる）ので、自国通貨建ての債券（米国にとっての米ドル建て米国債）であれば、デフォルトリスクは、下がります。話を戻して、株では増配がある代わりに減配がありえます。成長していく銘柄であれば減配は少ないと思いますが、純損失継続やマイナス成長の場合、増配はしていけないとか、減配していく、というのはありうることですね。次に、キャピタルゲイン面から見た株の利点は、株価に上限はないということです。何倍、何十倍になることもあります。他方の債券では、超長期（数十年物）金利がマイナスになることはまずないです。マイナス金利政策を導入していた日本でさえも超長期（20年～40年）は0.5～0.75％ぐらいの金利水準にありました（2021年当時）。そして、長期債のキャピタルゲインとは、金利の低下により実現するところ、金利の低下には限界があるというわけです。ですから、TMF（米国長期債ETF、3倍レバレッジ）などのようにレバをかけていないと、それほどは儲かりません。以下に、まとめます。株のメリット：増配と値上がりの可能性債券のメリット：減配しないため資金計画が作りやすい逆に、両者のデメリットをまとめると以下になります。株のデメリット：減配と値下がりの可能性債券のデメリット：インカムが育たない、キャピタルゲインにも限界がある。そして、上記以外で、私が個人的に感じている米国債のメリットは以下の通りです。 ◇源泉徴収されない。これは海外居住の場合にはなってしまいますが、源泉税の有無は長期的な結果にそれなりの影響を与えます。たとえば、4.5％の20％減は3.6％になります。複利で30年後を見ると、3.74倍と2.88倍の違いです。1000万ドル開始なら3740万ドルと2880万ドルの違いとなり、その差額は860万ドルです。これが源泉の有無を気にした理由です。 ◇流動性が高く、まとまった資金が通る。 1撃で200万ドルとかの売買も可能です。撤退したいときはさっと引く退くことが可能ですし、再エントリーにも手間や時間がかかりません。 ◇社債に比べ、スプレッドが狭い。社債は概ね2％ですが、米国債は1％未満です。 ◇銘柄を選ぶ負荷が、かからない。銘柄を選ぶのは楽しいですが、忙しいときは、なかなか大変ですね。私は今、横で不動産売却に力を入れているので、それほど時間は取れません。以上のように、債券と株とをよく比較して、自身の性格やライフスタイルに合わせて選んでいくことが大切ですね。

2024/06/04に公開United States アメリカ合衆国

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「コラム」米国債投資についてのまとめ一昨日、20万ドル追加して、残高1160万ドル（18.2億円）に。5月は、決済ベースで420万ドルの米国債を追加で買いました。米国の証券は、T+1と言って、約定の翌営業日決済となっているので、5月31日に買った20万ドル分は、明日6月3日に決済されます。ここからがコラム的な内容ですが、今日はちょっと長めに書いてみます。なぜ、PRICE100未満で買うことに拘っているのか、というご質問がたまにあります。回答としては、満期まで持つインセンティブを自分に与えるためです。画像1枚目の「Open Qty Cost」という欄は、1119万2092.38ドルと表示されていますが、これは私が米国債購入のために実際に支出した米ドル額です。しかし、保有米国債の額面合計額は1160万ドルとなっていて、これが満期に払い戻される予定額です。両者の差額である40万7907.62ドルが、償還差益となります。割引債ではないので、償還益は微々たるものですが、そうは言っても、PRICE100未満で買えば、このように、満期に償還益が生じるわけです。償還益が出る前提なら、満期まで持ってもいいかな、というインセンティブになるというわけですね。他方、PRICE100を超えて買っていれば、満期に償還差損が生じます。償還損が生じるなら満期到来前に売りたいと思うわけですが、そうなるとマイナスの締め切りが自分に与えられることになり、それを避けたいわけです。ここからが重要なのですが、このように考える背景として、この高金利が本当に一過性の現象なのか、金利ある世界の長い始まりなのか判別ができないというのがあるからです。低金利のトレンドはコロナ渦まで数十年、続きましたが、それ以前の1960年～80年代は、逆に、高金利の時代が数十年、続いていました。コロナからの財政出動、ウクライナ・ロシア戦争による供給ショックは、ショック療法のように様々なことを変化させました。株や不動産などの資産バブルを生じさせ、特殊なインフレを引き起こしたわけです。この時代がきっかけとなって、高インフレが常態化する可能性がないとは言い切れません。既に供給サイドの問題は解消しているにもかかわらずインフレは粘着していますね。長期金利というのは、インフレを抑えるために、基本的にはインフレ率より高い水準である必要がありますので、インフレが粘着する間、金利はなかなか下がりません。また、景気を刺激も抑制もしない中立的な実質利子率が以前よりも上がったと考えるべきではないか、という指摘もあります。そうなると、コロナ前のような低金利時代には、なかなか戻らないかもしれないし、戻るとしてもいつ戻るかが不明のため、満期まで保有せざるをえないことは視野に入れておかなければいけません。逆に、金利が下がることに自信があるなら、たとえばPRICE110で買っても問題はないです。なぜなら、120とかで売ればいいだけですからね。ただ、私は、必ずしも金利が下がるとは思っていなくて、特に短期間となれば、その期待は、あまり持っていません。また、米国債を30年、満期まで持つというのは決して効率的な投資とも言えないです。その理由はインフレですね。物価が前年比ベースで年率2％上昇を続けた場合、30年後の物価は1.81倍、現金の価値に置き換えると、-44.8％となります。年率3％で物価が上昇した場合、30年後の物価は2.42倍となりますので、現金の価値は-58.8％となります。なので、償還益を少しもらったぐらいだと、満期に返還される現金の実質目減り分を補うには至らないからです。ただ、固定利付債は半年に1回クーポンが得られますので、それを使って同じくらいの利回りの米国債を追加し続ければ、インフレ自体には負けないだろうと想定しています。（厳密に言うと、私の場合、2、5、8、11月と発行時期の違う米国債を買っているため、四半期に一回クーポンが入ってくる形です。）少し計算してみると、年率4.5％の年複利30年後の価値は、3.74倍の結果となります。1160万ドル残高でスタートした場合、4338万ドルの米国債を30年後に持っているはずです。仮に年率3％で物価上昇が起きた場合で、現金の価値が58.8％棄損したとしても、30年後に、初期値である1160万ドルは、現在の価値で言うところの2550万ドルの通用力を持つ4338万ドルになっているはずです。だから、最低限は守れます。ただ、より重要な変数があって、それは再投資時点の長期金利の水準です。再投資するときに、長期金利が、たとえば、5％や6％など現在より高ければ、30年後に持っている米国債の額面は4338万ドルより多くなります。その理由は、再投資部分の効率が高まるためです。もちろん金利が上がるならば代わりに証券時価には含み損が生じますが、満期まで持つ場合、評価損は実現しないため考慮する必要はありません。逆に、将来に渡って行われる再投資の各時点で長期金利の水準が4％を割っていれば、私は米国債には再投資をしません。ではどうするかというと、文字数制限のため、続きはXでご覧下さい。

2024/06/02に公開United States アメリカ合衆国

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一昨日60万ドル、先ほど20万ドル米国債（30年）を追加しました。残高は1140万ドル（17.8億円）。先ほど買ったのは今月15日に新規発行された新作です。4.625％なので、利回りが上がります。PRICE100を割るのを待っていました。金利が今以上で推移してくれたら、この新作を集められるので有難いです。

2024/05/30に公開United States アメリカ合衆国

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いつもお世話してくれるスニルが与沢家みんなを船に招待してくれました。こういう時間が一番幸せ😃💕

2024/05/27に公開Dubai Marina アラブ首長国連邦

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今日は、仁奈の3歳の誕生日です☺️5月25日。シッターさんたち3人が手作りで風船の飾りを作ってくれました。去年もやってくれたけど、見てて本当に大変そうでした。ありがとう。仁奈、おめでとう♡ #birthday

2024/05/25に公開Dubai Hills アラブ首長国連邦

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昨日、一昨日と20万ドルずつ米国債（30年）を追加しました。残高1060万ドル（16.6億円）。株の方が効率いいよねと内心では思いながらも追加しています。ただ、私もいずれは株に行く予定。景気後退局面または○○ショックを迎えて金利が低下した後です。それは何年後になるか分かりません。10年後かも。

2024/05/25に公開- 指定なし

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ドバイ11戸目の不動産売却を完了。残り12戸。昨日、ドバイクリークにある Harbour Viewsという２ベッドルームの物件を320万AED（約1.36億円）で売却してきました。現地通貨ベースでのキャピタルゲインは +38％でした。加えて保有期間中の家賃収入もプラスとなっています。この物件は、円高時代、6700万円ほど払い込んで買った物件なので、1.36億円の回収だと、為替差益を含めて2倍ちょっとになった結果ですね。今回もAPEXのスニルが売ってくれました。本当にすごいです。いつもありがとうございます。

2024/05/21に公開Dubai - دبى アラブ首長国連邦

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昨日20万ドル、今日40万ドル分の米国債（30年）を追加しました。残高は1020万ドル（約16億円）に。農林中央金庫が、米国債を含む外債運用で5000億円規模の赤字を来年3月に出す見通しだ、というのが日本の方で話題になっていました。この事例のように、満期前に売らざるを得ない状況だと、債券は売却損を出すリスクを内在しています。簡単な話、購入時点より現在の金利が上がっていれば、含み損です。そして、含み損のときに売れば、それは実現損になります。たとえば、21年12月1日で見ると、米国30年債の金利は1.905％でした。他方で、さきほど私が買った米国30年債の金利は、証券会社の手数料控除後で、4.573％でした。まず、前提として、金利が倍になると、証券時価（売却価値）は半分になります。たとえば、誰かが、21年12月1日に100万ドル分の米国債を買ったとします。すると、100万ドル×1.905％ですから、年間に得られるクーポンは19,050ドルで確定します。※複雑になるので税金、手数料、償還差損益や残存期間などは、考慮しません。そして、本日の金利4.573％の環境下において、他の投資家が、1.905％の当時発行された既発債を手に入れても良いと思える値段は、100万ドル分の証券を、416,575ドルで買える場合のみとなります。なぜなら、416,575ドルの投資で、19,050ドルの年間クーポンがもらえるならば、19,050 ÷ 416,575 ＝ 4.573％となって、最新の米国債に投資するのと同じ状態に調整されるからです。 1.905％ ÷ 4.573％＝ 0.416575 100万ドル × 0.416575 = 416,575ドル 416,575ドル × 4.573% ≒ 19,050ドルもう一度、言いますと、100万ドル分（額面利率1.905％）の証券（年クーポン19,050ドル）を、41.65万ドルで買えるなら、年利回りは4.573％になって現在の金利相場と同じだよね、という話です。ということは、当時100万ドルを投資した人の時価（現在の売却価値）を見ると、416,575ドルとなっているはずで、583,425ドル（-58％）が含み損です。これが農林中金に起きていることです。ただ、満期まで待つことが可能なら、その含み損は実現しないため、含み損を恐れる必要はないです。単に時価が下がっているだけ。証券を担保にして融資を受けたりしていなければ、担保の評価減も問題にはなりません。ではなぜ、農林中金は、途中売却するのかというと、詳しくは見ていませんし、ここからはただの推測ですが、おそらくは、今後の損益計算書を改善するためと、今後の貸借対照表に評価損を残したくないからでしょう。 P/Lについては、たとえばこのまま放っておくと年間に1.905％しか回らない低収益の証券を持っていることになりますが、いったん切って再エントリーすると、4.573％で回っているように見えるのです。実際は損失確定後の少なくなった元本で再エントリーする以上は、得られるリターンの総額は変わらないはずですが、運用効率の見栄えはよくなります。次に、B/Sについては、含み損を載せ続けたくないということなのかなと思いました。いったん損失を確定すれば、今後は評価損を載せないで済みます。いずれにしても、これらは財務諸表からくる要請で、多くの利害関係者が見ているから必要になる話です。個人の場合、そうしたことはする必要がありません。決算がない以上、個人は満期まで放っておけばいいのです。そもそも、債券への投資時点で、利回りや満期などの情報は確定しています。不確実なのは、今後、金利が上がるか、下がるか、の話がメインです。金利については予測しない方がいいと思っています。現在、4.573％で投資している私も、将来、金利が8％になっても文句はありません。そうした可能性も意識していますし、クーポンからの再投資や、別枠からの新規追加投資をする場合でも、今後さらに金利が上がっていけば、それだけ有利に買えます。逆に有難いことです。むしろ、金利が下がっていくなら、私はその時点で、米国債に追加投資するのは辞めます。債券は、回収不要、返済期限無しの余裕資金でやれば負ける可能性は低いです。1年後に資金回収が必要だけど、1年だけ運用したいという条件下では、１年後に、大きな損失を出して、やらない方が良かったとなる可能性があります。１年分のクーポンだけでは賄えない金利変動を起こすのが、普通だからです。これだと丁半博打に近くなりますね。満期まで使わない個人の純資産からの資金であれば、発行体にデフォルトがないかだけチェックしていけば大丈夫です。

2024/05/21に公開USA 指定なし

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「不動産売却の途中経過」ドバイ不動産を23戸買って、現時点で10戸を利益確定しました。残りは13戸。購入金額ベースで、4936万AED（約21億円）分が、残っています。この動画は、政府のDUBAI RESTというアプリの画面を録画したものです。所有数14戸と表示されていますが、自宅を、土地・建物で別個に政府が数えているためです。でも、土地・建物は実際は2つで1つと言うべきなので、13戸が残りで、正しいです。ドバイでは賃料も登記されるため、賃貸がついている物件は、年間の家賃も表示されます。購入額の残高は21億円ですが、含み益がありますので、時価で7500万AED（約32億円）前後を、さらに回収可能です。ちなみに、政府は投資家の購入額を記録していますが、マーケット価格は記録していません。時価は水物だから、難しいですしね。売却していった金額は、全額を金融商品に投下していきます。ちなみに、ドバイ不動産がダメになったから売っているわけでは全然なくて、利回りも高く、私の場合は、圧倒的に儲かりましたし、素晴らしいマーケットなのですが、私は数として買い過ぎまして、もう疲れてしまったんですよね。個人で管理していける数ではありません。その点、金融商品は楽でいいです。そして、残り13戸という話はドバイだけの話で、日本を含めた東南アジアには、さらに18戸の完成済みの不動産が私を待っています。それら賃貸はしていますが、売却については手つかずです。そのため、ドバイ不動産に目途が立ってきたら、次は東南アジアの不動産売却に取り掛かります。私の売却は、あと数年続くでしょう。

2024/05/19に公開- 指定なし

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ドバイ10戸目の売却成立。金曜日（5月17日）に、DAMAC HILLS 2というエリアにあるタウンハウス物件（長屋タイプ）を売却してきました。こちらは105万AEDで買って、今回106万AED（約4500万円）での売却となったため、キャピタルゲインはありませんでした。ただ、当時の1AED＝29円前後で、約3千万円ほど払い込んで買った物件ですので、円に対する為替の含み益が1500万円ほどあります。 ※本日の1AED＝42.38円です。そして、3年3か月分の家賃収入が累計ネットで約14万AED（約600万円）入っていましたので、そちらは純粋な利益として残りました。こちらは賃貸されたまま、新しいオーナーさんにお譲りしました。というわけで、キャピタルゲインは出なかったけれど、トントンで売れたことで、家賃収入分がプラスとなった事例です。今回も、APEXの Mr Sunil が売ってきてくれました。私がドバイで一番お世話になっている人です。いつもありがとう。 ▽不動産エージェントAPEXの日本語チームのLINE IDはこちらです。 @dubai-property @マークを含めてdubai-propertyを検索して下さい。ドバイ不動産のご購入や売却はAPEXに無料相談下さい☺️日本人の東君、山崎さんたちが対応してくれます。

2024/05/19に公開Dubai - دبى アラブ首長国連邦

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【米インフレ抑制には利上げでなく利下げ】 https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-05-17/SDMMEZT0AFB400 裕福な米国人は債券投資からここ数年ないほど多くの収入を得ていると指摘 ※インスタはURL貼っても飛べないので、気になる方はタイトル検索して下さい。「以下は私の感想です」面白い視点だと思いました。逆転の発想だからです。通常は金利を上げれば経済の過熱感が抑えられると考えられているわけですが、金利が上がったことで得をする人達がいて、その人達が物価を押し上げているという視点です。 22年3月にFRBが急激な利上げを開始して以来、今なお「ハイアー＆ロンガー」を維持していることで、逆にインフレが粘着しているとしたら、FRBは自爆していることになります。と言っても、ここ最近参入した債券投資家が、高金利収入を背景に本当に強い消費をしているのかというと、その因果関係はこの記事だけでは全く不明ですし、この方は、債券担当CIOということなので、利下げによるメリットを受ける立場だから、利下げされて欲しいという願望やポジショントークも入っているかもしれません。まぁ、そうであっても、金利の借り手視点ではなくて、貸し手視点に立ってみる発想は面白いですよね。投資家にとっては、以前よりも今の方が債券への投資妙味が増しているのは事実ですから。ちなみに、3年前の低金利時代であれば、私も債券には注力していないです。あと個人的には、戦後最長の今の逆イールドが、いつ、どんな流れで、順イールドに戻るのか、ちょっと楽しみです。利下げが先に来て、利回り曲線がフラット化し、全体が下がりつつ、順イールドに戻るのか。はたまた、短期金利が下がる前に、長期国債の方がさらに売られて10年・30年物がスティープ化し、順イールドに戻るのか、です。この場合、長期金利は6％前後とかにはなるでしょう。いずれにしても逆イールドは、いつか必ず順イールドに戻ります。

2024/05/18に公開United States アメリカ合衆国

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昨日も、米国債を20万ドル追加しました。残高は960万ドル（約14.9億円）に。 10万8750ドルの米国債からの金利収入を使いましたので、再投資したことになります。単元が20万ドルなので、不足額に対しては自己資金を充てましたが、金利部分（108,750 USD）にまた金利（4.25%）が付くことになりますので、これを繰り返せば、複利運用となります。以前「なぜストリップス（ゼロクーポン）債を買わないのか」というご質問がありましたが、確かに、割引債であれば自動複利（何もやることはない）ですが、資金使途（運用対象）が米国債のみに限られてしまうからです。一方、私の買っている利付債であれば、半期に1回、現金払いがあるわけですから、たとえば、株を買ったり、場合によっては生活費に当てたりもできますね。金利収入の資金使途が自由なので、利付債にしています。金利が反発してきたので、また月曜から買い進めていきます。しばらくは米国債の複利をやっていきます。

2024/05/18に公開USA 指定なし

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フランス料理、いいね！久しぶり。

2024/05/16に公開Al Habtoor Palace アラブ首長国連邦

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先ほど初めて米国財務省から金利収入が入金されました。合計10万8750ドル（約1680万円）です。TAXはゼロです。以前、米国籍の普通社債を買っていた時代に、クーポンが届いたときには既に源泉徴収課税されていた記憶があります。配当扱いになってたのか、たまたまだったのか、よく分かりませんけど。それもあって源泉されないことを確認しておいた米国債にシフトしました。シフト理由はそれだけじゃないですが、本日、実際に、米国債クーポンが非課税で支払いされることを確認できたので、良かったです。今日の入金は、全ての保有米国債からではなく、以前に買った540万ドル分からで、かつ、半年分（半期分）となります。次は、8月16日に新しい米国債（4.25％）からの入金がある予定です。今後は四半期に1回（2月、5月、8月、11月に）クーポンが入ってくる形です。また、本日、米国債をさらに40万ドル分、追加しました。これで残高は940万ドル（約14.5億円）です。CPIで大幅に金利が下がってしまい残念ですが、思い通りに買うことはできないので、仕方がないです。買い進めます。 PRICE：96.435 償還利回り：4.46％実質利回り：4.40％（17,000 / 385,740）

2024/05/16に公開USA 指定なし

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先日売却したペントハウスの追加割引金額をEmaarが、振り込んでくれました。274,000AED（約1168万円）です。前払いしてあった、支払い期限未到来の金額部分を、Emaarが運用してくれてたんですよね。売却に伴って清算されました。お金でもらうのではなくて、私の場合、所有物件の共益費の口座に入れてもらっています。4つとも賃貸中物件なので、またこれでしばらくはインカムゲインの純利率が100％で継続されます。その間に売却します。ドバイ不動産は、無税で共益費しか固定費がないので、ここを無効にできると、表面利回り＝ネット利回りになり、収益性が高いです。賃料＝純利。私はEmaar Advanceのおかげでこれまでほとんど共益費は払っていません。 Burj Khalifa Zone 2B-31-3102 100,000 AED EB Sunrise Bay T2-26-2606 74,000 AED DM 52 42 T1-12-1206 50,000 AED DC The Grand Podium-G-G08 50,000 AED Total 274,000 AED

2024/05/14に公開Dubai - دبى アラブ首長国連邦

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米国債20万ドル追加。残高900万ドル。CPI発表前で金利は硬直してます。

2024/05/14に公開USA 指定なし

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